מאת: עו''ד אביגדור ליבוביץ ועו''ד שניר שער * 19-7-2011
לפני כחודש ימים התבשרנו כי בג"ץ אישר את החלטה 979 בכל הקשור להסדר זכויות המגורים של בעלי הנחלות במושבים.
סעיף 4.7 להחלטה 979, הקובע את ההסדר ביחס "לפיצול יחידת דיור מהנחלה" הינו מעיקרי ההחלטה ורבים מבעלי הנחלות המתינו זמן רב לאישור סעיף זה, הקובע הנחה משמעותית בתשלום דמי הפיצול העומדים על סך של 33%, כאשר הפיצול כפוף לשלושה תנאים: תנאי ראשון, כי יחידת דיור אחת בגודל של 160 מ"ר תיוותר צמודה לנחלה, תנאי שני, כי הפיצול ייעשה בהתאם להוראות תכניות תקפות ובהתאם למגבלות בתמ"א 35, ותנאי שלישי, כי גודל המגרש המפוצל וזכויות הבניה שיוצמדו לו, שלא יפחתו מ- 160 מ"ר, יופחתו משטח חלקת המגורים ומהיקף הבניה הבסיסי למגורים (375 מ"ר).
לאחר פניות רבות למשרדנו בעניין החלטה 979, במאמר זה, אנו מבקשים להתייחס למלכודת המס הכרוכה בהסדרת ורישום הזכויות במסגרת ה"הסדר החלקי" הקבוע בסעיף 4.3 להחלטה, שהינו תשלום דמי חכירה בסך של 3.75% משווי הקרקע למגורים עם היקף הבניה הבסיסי (375 מ"ר) וכן ל"הסדר המלא" הקבוע בסעיף 4.8 להחלטה, שהינו תשלום "דמי רכישה" בסך של 33% משווי ערך הקרקע של חלקת המגורים הכוללת זכויות בניה קיימות ועתידיות.
בעלי הזכויות בנחלות שהינם "ברי רשות", במסגרת הסכם משבצת תלת שנתי מתחדש, אשר יבקשו להסדיר את רישום הזכויות במסגרת "הסדר חלקי" או "הסדר מלא", חייבים להיות מודעים למלכודת מס הרכישה העשויה לחול במקרים אלו ולתיקון מספר 5 מיום 18.10.1974 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר קובע את החבות בתשלום תוספת מס (מס רכישה) בכל עסקה במקרקעין בשל עצם עשייתה וללא קשר לרישום הזכויות בטאבו.
תיקון מספר 5 לחוק, מבחין בין שני סוגים של רוכשים שרכשו את זכויותיהם לפני 18.10.1974:
סוג ראשון: מי שרכשו את זכויותיהם בנחלה לפני 22.8.1963 (יום כניסתו לתוקף של חוק מיסוי מקרקעין). רוכשים אלו רכשו את זכויותיהם לפני שהיתה קיימת בכלל חובה על הרוכש לשלם תוספת מס (מס רכישה) וחובתם כרוכשים היתה רק לשלם את אגרת הרישום בעת רישום הזכויות על שמם בפנקסי המקרקעין. באשר לרוכשים אלו, קובע תיקון מספר 5 לחוק, כי הם יהיו חייבים בהצהרה, בדיווח למשרדי מיסוי מקרקעין ובתשלום מס רכישה כאשר הם יבקשו לרשום את זכויותיהם בפנקסי המקרקעין.
מקום בו מדובר ביורש המבקש לרשום את זכויותיו מכוח צו קיום צוואה או צו ירושה, כאשר המוריש רכש את זכויותיו לפני 22.8.63 - הרי שהיורש יהיה חייב בתשלום מס הרכישה, כאשר היורש יבקש לרשום את זכויותיו בטאבו.
סוג שני: מי שרכשו את זכויותיהם בנחלה בין 22.8.1963 לבין - 18.10.1974 - לגבי רוכשים אלו, נקבע בתיקון מספר 5 לחוק, כי אם הם לא שילמו את תוספת המס (מס רכישה) ולא רשמו את זכויותיהם בטאבו, הרי שקמה לגביהם חבות בתשלום תוספת המס (מס רכישה) זאת ללא קשר לרישום הזכויות בטאבו, למעט בסייג אחד והוא מי שרכש את זכויותיו בין 22.8.1963 לבין 6.8.1967 ולא חויב בתשלום תוספת מס (מס רכישה) משום שמוכר המקרקעין ממנו רכש היה פטור ממס שבח, הרי שדינו יהיה כדין מי שרכש את זכויותיו לפני 22.8.1963, כלומר, הוא לא יהיה חייב בתשלום מס רכישה, אלא אם יבקש לרשום את זכויותיו בטאבו.
כללם של דברים, כאשר הנחלה נרכשה לפני 22.8.63 וכעת מבקשים בעלי הזכויות בנחלה או יורשיהם ליישם את החלטה 979 ולהסדיר את רישום הזכויות, הרי שבעלי זכויות אלה, חשופים לחבות במס רכישה לפי שווי הזכויות היום, שמשמעותו מס רכישה של עשרות ומאות אלפי ₪. (הדבר תלוי בשווי דירת המגורים בנחלה, סטטוס דירת המגורים כדירה יחידה או לא יחידה ועוד).
לגבי מי שרכש את זכויותיו בנחלה בין 22.8.1963 ל – 18.10.1974 הרי שהוא חייב במס רכישה ללא קשר לרישום הזכויות, למעט אם הזכויות בנחלה נרכשו בין 22.8.1963 ל- 6.8.1967 והמוכר ממנו רכש ביקש פטור ממס שבח, שאז הוא יחוב במס רכישה רק כאשר יבקש לרשום את זכויותיו.
נציין, כי ניתן להעלות טענות משפטיות לגבי יישום תיקון מספר 5 לחוק ושיש בהן כדי להפחית את גובה החבות במס רכישה.
אנו ממליצים לבעלי הנחלות, המבקשים ליישם את הוראות החלטה 979, בכל הקשור להסדרים המפורטים בהחלטה, לרבות בכל נושא ביצוע הליך של פיצול הנחלה ורישום הזכויות, לבחון את התמונה המשפטית ובייחוד את השלכות המס, כאשר הדברים מכוונים גם ליורשים אשר קיבלו את הזכויות בנחלה ולא מודעים למצב המשפטי ולסכנות הטמונות ביישום החלטה 979, בצד היתרונות.
* הכותבים - שותפים במשרד עורכי הדין ליבוביץ, שער ושות' המתמחה בעסקאות במגזר החקלאי, הרחבות בקיבוצים ומושבים ובמיסים במגזר החקלאי.